Kira artış oranı nasıl belirlenir?

Kısaca

• Yenilenen kira yılında artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa da bu sınırın üstü geçerli olmaz (TBK m. 344/1).
• Konut kiralarına uygulanan %25 sınırı sona erdi. Bu sınır yalnız 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen kira dönemleri içindi; bugün yalnız TÜFE sınırı uygulanır (TBK geçici m. 1 ve 2).
• Kira sözleşmesi beş yılı doldurduğunda hâkim, emsal kira bedellerine bakarak kirayı yeniden belirleyebilir (TBK m. 344/3).
• Kira bedeli için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B).

Hangi oran kullanılır?

Kanunun ölçüsü "on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi"dir; aylık ya da yıllık enflasyon oranı değildir. Bu oranı TÜİK her ay açıklar.

Örnek: Aylık kira 20.000 ₺ ve açıklanan on iki aylık ortalama oran %40 ise yeni kira en fazla 28.000 ₺ olabilir (20.000 × 1,40). Buradaki %40 yalnız örnektir; kendi kira yılınızın oranına bakın.

Kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de geçerlidir. Yani üç yıllık bir sözleşmede bile her yılın artışı bu sınırı aşamaz (TBK m. 344/1).

Kiracıyla ev sahibi anlaşamazsa

Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa kira bedelini, aynı TÜFE sınırını aşmamak koşuluyla, kiralananın durumuna bakarak hâkim hakkaniyete göre belirler (TBK m. 344/2). Buna kira tespit davası denir.

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ama mahkemenin belirlediği kiranın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için şu koşullardan biri gerekir (TBK m. 345):

• dava, yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce açılmış olmalı, ya da
• ev sahibi bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmiş olmalı; bu durumda dava o yeni dönemin sonuna kadar açılabilir.

Sözleşmede kiranın yeni dönemde artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen kira da o dönemin başından itibaren geçerli olur.

Beş yıl kuralı

Sözleşme beş yıldan uzunsa ya da beş yıldan sonra yenilenmişse, beşinci yılın sonunda ve sonraki her beş yılda hâkim yeni kirayı belirleyebilir. Bunu yaparken TÜFE oranına, kiralananın durumuna ve emsal kira bedellerine bakar. Bu yetki, taraflar artış konusunda anlaşmış olsa bile geçerlidir. Bu yolla belirlenen kira, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırına göre artar (TBK m. 344/3).

Kira dövizle belirlendiyse

Kira yabancı para üzerinden kararlaştırılmışsa beş yıl geçmeden kira bedeli değiştirilemez. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 hükmü saklıdır. Beş yıldan sonra kira belirlenirken döviz kurundaki değişim de dikkate alınır (TBK m. 344/4).

Dava açmadan önce arabulucu

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; kira tespit davası da buna dahildir. Tek istisna, kiralananın İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1/a). Başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.

Dayanak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 138, 344, 345
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu geçici m. 1 ve 2 (7409 ve 7456 sayılı Kanunlarla eklendi, konut kiralarında %25 sınırı)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B